扬州住宅物业费新规实施,补齐服务费才能停

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据扬州装修公司小编了解,昨天市物价部门发布关于住宅物业收费的有关事项通知,对于小区的物业费的收费标准都有了一个细化,以及装修的费用什么时候退还也都做出了明确的说明。

新快报讯 记者何生廷报道
因物业单方面将停车场价格翻倍,广州番禺的富丽居小区的业主不满,将物管、开发商告上法庭(详见《新快报》2019
年 5 月 15 日 07 版报道)。

日前,市民李女士致电本报热线,反映自家新房一直没有入住,但在日前准备入住时遭遇物业要求补交2019年至今的车位服务费。业主尚未入住,车位也没有使用,也要补交服务费?时报记者对此事进行了走访调查。

据扬州装修公司小编了解,昨天,市物价部门发布《关于明确市区住宅物业服务收费有关事项的通知》。相比旧规定,我市首次针对小区内临时停车费怎么交、电梯运行费怎么交、装修费何时退还等事项均作出了细化。市物价局相关负责人介绍,以前小区电梯运行费的规定比较笼统,此次细化到了全额、优惠、免交等情形。据悉,新规昨天起正式执行。

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业主质疑车位空置也交费?

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7 月 3
日,记者从业主杜女士方面获悉,近日已收到番禺区法院送达的判决书,判决显示开发商、物业应按照《前期物业管理服务协议》约定,按每月每辆
300 元的收费标准开放富丽居小区地下车库车位月保服务。

2016年,李女士购买了一套枫丹园小区期房,并附赠一个地下车位,业主享有使用权。她告诉记者,交房至今已近一年,他们一直没有入住,也不曾到地下车库停车。因女儿9月将上小学,他们全家准备下月底搬入新家。可在找到物业办理停车登记手续时,物业称,地下车库产权在开发商,业主只有使用权,需交齐自2019年1月至今的停车服务费才可办理登记入库停车。

自房屋交付之日起,业主可按月交纳物业费

小区停车费翻了倍 业主将物业公司告上法庭

“停车入库收费我们没有意见,但我们一直没入住,并未享受到所谓的停车服务,为什么还要交费?”李女士表示。

市物价局服务价格处相关负责人介绍,我市本月起执行的市区住宅物业服务收费新规,首先细化了小区物业公司调整物业服务费的备案程序。按照新规,备案材料首先需要收费标准调整的说明,包括调整理由、调整程序、征询意见情况;其次是公示件及其在公示状态下所拍摄的带有日期(包括起始日期和结束日期)的照片等。

富丽居小区位于广州市番禺区大石街石北工业路,其开发商为广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司(以下简称
” 大石公司 “),物业公司为广州市君金房地产物业管理有限公司(以下简称 ”
君金物业 “)。

物业回复

按照房屋买卖合同、入住通知书的约定,自房屋交付之日起,业主应当按月交纳物业公共服务费用。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定,预收不超过一年的物业公共服务费和代收代交费用(包括电梯运行费、公共能耗费等)。

2016 年 5 月 5
日,杜女士与大石公司签订了《广州市商品房买卖合同》购买大石房地产公司预售的富丽居
3 号楼一处房产。
根据合同第五条的规定,大石公司在合同订立时已选聘君金物业公司提供前期物业管理服务并与其签订《前期物业服务合同》。

收费“合理合法”

“曾有市民反映,东区一小区车位紧张,一次性预收取了业主3年的停车服务费,以后这种行为不可取,最多只能预收取1年的停车服务费。”上述负责人介绍。

《广州市商品房买卖合同》签订当天,杜女士还与君金物业公司签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。《前期物业服务协议》的第五条明确约定了机动车地下车位的停车费为
300 元 / 个 / 月(车位费 30 元,管理费 270 元 /
月);机动车地面车位的停车费为 200 元 / 个 / 月(车位费 30 元,管理费
170 元 / 月)。

记者在前期物业合同中看到,合同中提到:“车位物业管理服务费的交纳时间:由业主购置或甲方附赠使用权的车位,自甲方交付使用通知书约定的支付之日起由业主交纳。属于甲方所有的车位,由乙方接管之日起交纳。”对此,李女士表示,她们尚未和物业签订有关车位管理服务协议,没有办理车位交接,所以她觉得物业要求其补交前几个月的停车服务费并不合理。

新规明确,因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用连续六个月以上的房屋,业主应当事先告知物业服务企业,按合同约定标准的百分之七十交纳物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费。对业主拥有所有权或使用权且未使用连续六个月以上的车位,业主应当事先告知物业服务企业,按合同约定标准的百分之七十交纳汽车停放费。业主大会成立后,由业主大会与物业服务企业约定减免时限和具体标准。

可在没有与业主进行协商的情况下,物业将停车费上调,从约定的 300 元上调到
650 至 750 元不等(地下停车场负三层 650 元 / 月,负二层 700 元 /
月,负一层 750 元 / 月)。

“2018年12月1日,物业服务中心正式接管枫丹园地下车库,对车库设施设备、停车场系统、环境卫生等提供服务,依前期物业合同约定价格及接管时间开始启费,考虑项目实情,服务中心酌情将停车场启费日期延后至2019年1月1日。”该小区物业回应,物业服务中心严格遵循天津物价局标准,依据政府备案后的前期物业服务合同及补充协议中内容落实停车场收费,“物业接管地下停车场后,投入相应人力、管理成本,涉及服务中心的成本支出,即便业主尚未入住,收费也属合理合法行为。”

业主在正式入住前,临时停车2小时内免费

为此,杜女士认为,业主与君金物业公司签订的《前期物业服务协议》明确约定机动车地下车位的停车费为
300 元 / 个 /
月,该约定是双方真实的意思表示,合法有效。大石公司、君金物业公司单方涨价的行为违反了合同的约定,严重损害了广大业主的合法权益,为此起诉至法院,要求按照
300 元 / 个 / 月的收费标准开放机动车地下车位,并赔偿经济损失 17000 元。

据物业了解反馈,未与开发商签署《车位使用权转让协议》的业主均向开发商明确表示保有车位使用权,因受业主自身原因尚未签署,有需求的、未签署协议的业主可随时至服务中心签署《车位使用权转让协议》,但是签署协议前的车位服务费仍需补交。

据扬州装修公司小编了解,新规明确,业主在正式入住前,车辆应停放在自己购买或租用的车位,未购买或未租用车位而在物业管理区域内室外临时停放的,在2小时内免交汽车临时停放费。其他外来车辆进入住宅物业管理区域内室外临时停放的,在1小时内免交临时汽车停放费。合同约定的业主车辆临时停放免费时间超过2小时和其他车辆临时停放免费时间超过1小时的,按合同约定执行。

物业公司辩称:每月 300 元是物业管理费 不是租金

部门说法

“过去的规定中,没有明确业主在没有车位的情况下,在小区停车可有2小时的免费时间,现在我们给予了细化。”该负责人表示,当然,对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、行政执法、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务的车辆,为业主、物业使用人提供配送、维修、安装、装修、搬家等服务的临时停放车辆,物业服务企业不得收取任何费用。

对此,被告大石公司辩称,公司报备的《富丽居商住小区地下车位出售方案》,严格履行了法律法规规定的程序,得到了广州市番禺区住房和建设局认可和备案,合法有效,原告要求履行《前期物业管理服务协议》没有法律依据。

以补充合同约定为准

电梯从一楼起始,一楼住户免交电梯费

另一被告君金物业公司辩称,君金物业公司并非涉案车位的所有权人,无权对车位定价出租,被告没有履行提供车位出租租赁服务,表示君金物业公司只是车位的物业管理方,没有获取车位价款的权限,君金物业公司按每月
300 元 / 月的费用,是物业管理费,不是车位租金。

www.jin5888.com,走访中,不少业主表示,对物业这样的收费规定不认可,但并不确定物业如此收费是否具有法律依据。

“在平时的投诉电话中,小区电梯费用方面时常被人提起,这次我们也进行了明确,什么情况的住户收费,什么情况的住户可以免交。”该负责人介绍,代收代交费用的分摊办法应当通过物业服务合同约定,合同中没有约定或约定不明确的,按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。

君金物业在庭审中,表示公司从未擅自提高该费用的收费标准。在纠纷发生后,被告君金物业公司仍出具了通知文件,承诺暂时继续按照
300 元 / 月的标准收取涉案物业地下停车场的物业管理费,不存在违约。

记者为此咨询了生态城管委会物业科、新区物业办和天津市物业管理协会等多个部门,相关部门工作人员给予的回应均是依据签订的相关合同履行。《天津市物业管理条例》提到,物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费,由业主承担,但关于车辆管理服务的费用怎么收取及从何时开始收取等并没有相关明确规定。工作人员表示,停车管理服务费的收取应遵照另外签订的补充合同约定为准。

其中,普通住宅前期物业管理小区,按面积比例分摊电梯运行费的,按以下规定执行:首先带有地下车库且电梯从地下车库到达本层的一楼住户,其电梯运行费按不高于一楼的建筑面积的80%交纳。其次,以下情形一楼住户免交电梯运行费:有地下车库但电梯不到达一楼的;电梯从一楼起始的;户内有楼梯到达地下车库的。另外,带阁楼或跃层式的顶楼住户,按电梯到达层的建筑面积交纳电梯运行费。如果物业服务合同约定了面积分摊方法的,即按物业服务合同的约定执行。

法院不予采信被告意见 判决应恢复原价

律师说法

业主装修完毕未违规,物业3个月内退还押金

经审理查明,番禺区法院认为,依法成立的合同,受法律保护,当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。大石公司与君金物业公司签订的《前期物业服务合同》作为大石公司与原告签订的《广州市商品房买卖合同》的附件,是商品房买卖合同的一部分,对原告、大石公司、君金物业公司均具有法律约束力。

阻止停车入库侵犯使用权

“我们在日常工作中,也经常接到市民反映,装修费到底怎么退还、什么时间内退还,这时常引起双方的矛盾。”这名负责人介绍,此次我市发布的新规就明确了这一事项。

根据大石公司与君金物业公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与君金物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的内容,地面车位停车费收费标准为每个每月
200 元,地下车位为每个每月 300
元,大石公司、君金物业公司均应按照上述约定向原告收取地下停车场车位的月租费用。

天津明洲律师事务所张彦荣律师表示,一般情况下,未入住使用车位,车位管理服务未实际发生的,业主无需交纳车位服务费,但是双方另有合同约定的,按照合同约定履行。

业主或物业使用人需要对房屋进行装修的,装修人在装修前应当与物业服务企业签订装修协议,明确装修事项、装修押金。业主或使用人装修完毕未违反装修协议的,物业服务企业应在3个月内如数退还装修押金;实行集中制冷、供热等服务的住宅,物业服务企业应在6个月内如数退还装修押金。物业服务企业不得向业主、使用人或装饰企业收取装修管理费等其他任何费用。

对于大石公司抗辩《富丽居商住小区地下车位出售方案》得到相关部门的认可和备案,法院认为,这仅代表该方案按照行政部门的要求对车位进行出售、出租履行了行政登记手续,但不能证明该方案中的价格未违反《前期物业服务合同》以及《前期物业管理服务协议》约定的价格。

张律师提到,像李女士遇到的这个问题,收费依据车位交接或车位使用权相关协议执行。是否要交纳2019年1月至实际使用之日的车位服务费?他认为,李女士可以和物业公司先行协商减免费用,协商不成则通过法律途径解决。鉴于业主并未与相关方办理车位交接手续,且之前未实际享受车位服务,根据权利义务相一致原则,业主可以以“未办理交接手续,以业主实际使用之日视为交接之日;且应自业主实际享用物业公司提供的车位服务之日起算车位服务费”为由抗辩不予交纳实际使用日之前的停车服务费用。

另外,物业服务企业在新房住户办理入住手续或重新装潢时,按价格主管部门规定的标准代收装潢垃圾清运处理费,不得超标准收取。

住宅小区配套的车库、车位具有特殊性,是小区住宅的附属设施,开发商对住宅小区车位不能单方面任意提高收费标准,其调整收费标准的行为必须考虑小区业主基本的需求,必须遵循一定的协商程序,征询业主代表的意见,大石公司、
君金物业公司未经小区业主同意单方面将地下停车场车位月租价格上调,程序上侵害了富丽居小区业主的知情权,又违反了前期物业服务管理合同之约定,显属不妥。

另外,李女士基于房屋买卖合同约定享有车位使用权,物业公司不得以其没有交纳实际使用日之前的车位服务费为由阻止其停车入库。

停车场实行出入证管理,车主免费配一张出入证

此外,番禺区法院表示,君金物业公司此前按地下车库按每个每月 300
元向业主收取停车使用管理服务费,已包含租金及物业管理费。至于停车费中租金及物业管理费如何分配,属于大石公司与君金物业公司内部结算问题,君金物业公司不能以价格仅包含物业管理费为由擅自变更地下车库的停车收费标准。故,对于君金物业公司关于地下车库按每个每月收取
300 元的费用仅为物业管理费的抗辩意见,法院依法不予采信。

“在小区实施出入门禁管理方面,我们此次也作了明确。”这位负责人介绍,物业服务企业为维护物业管理区域公共秩序的需要,实行门禁出入证管理的,应当免费为业主、物业使用人每户配置不少于4张出入证,证、卡费用应计入相应的物业服务成本;物业管理区域内的停车场实行出入证管理的,应当免费为车主每车配置1张出入证,证、卡费用在收取的汽车停放费中支出。

为此,番禺法院于 2019 年 6 月 25
日作出判决,两被告应按照《前期物业管理服务协议》约定 ,按每月每辆 300
元的收费标准向原告开放富丽居小区地下车库车位月保服务;驳回原告其他诉讼请求。

另外,新建住宅小区实行门禁、停车场出入证管理的,建设单位应当按前款规定的种类和数量为业主、物业使用人免费配置门禁出入证。

“业主大会成立后,实行门禁、停车场出入证管理的,相关事项由业主大会与物业服务企业协商约定。”这位负责人表示,业主、物业使用人另有需求申请办理门禁、停车场出入证的,可以适当收取工本费。

市区住宅物业费新规,物业服务费

自房屋交付之日起,业主应当按月交纳物业公共服务费用

物业服务企业可预收不超过一年的物业公共服务费

临时停车费

业主入住前,车辆在物业管理区域室外临时停放,2小时内免交临时停放费,其他外来车辆1小时内免交临时停放费

电梯运行费

以下情形一楼住户免交电梯运行费:有地下车库但电梯不到达一楼的;电梯从一楼起始的;户内有楼梯到达地下车库的

装修押金

业主或使用人装修完毕未违反装修协议的,物业服务企业应在3个月内退还装修押金

实行集中制冷、供热等服务的住宅,应在6个月内退还装修押金